- En España, las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS) se han convertido en protagonistas del mercado inmobiliario gracias a la fiscalidad privilegiada de la que gozan, y aunque no vivieron un buen 2019, su crecimiento se ha mantenido.
- Existe la intención desde algunas instancias gubernamentales de implementar cambios que afectarían su funcionamiento. Podría aplicarse un ajuste que llevaría del 0 al 15% el gravamen sobre beneficios no distribuidos.
- La desaceleración del mercado inmobiliario ha impulsado a los ciudadanos a ser muy cautos a la hora de acometer operaciones de compra-venta de activos inmobiliarios.
¿Qué es una SOCIMI?
Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS) son las encargadas de adquirir, gestionar y promover activos inmobiliarios para su alquiler, un negocio que tiene entre sus obligaciones que sus ganancias provengan en un 80% de esa vía, aunque puedan invertir en diversos sectores de la construcción
Su crecimiento es tangible, como afirma José Luis Aranda en El País. Las SOCIMIS controlan 48.800 millones de euros en activos, entre el sector residencial, comercial y de oficinas, y aunque no vivieron su mejor año en 2019, pudieron registrar un crecimiento de casi un 5% más que en 2018.
Desde que fueron aprobadas por ley en 2009 durante el gobierno de Mariano Rajoy, se sentaron las bases de su regulación para que ciudadanos y personas jurídicas pudieran acceder a la gran cartera de viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, naves y oficinas.
Estos vehículos de inversión disfrutan de una fiscalidad privilegiada desde hace cinco años. Después de un cambio de reglamento deben cotizar en Bolsa y repartir a través de dividendos sus ganancias con los accionistas. Entre los beneficiosque tienen se destacan fuertes bonificaciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y además, el Tipo de Gravamen en Impuesto sobre sociedades, que es del 0%.
SOCIMIS España
En el ámbito político en España se avecinan nuevas reglas que pueden limitar la influencia de las SOCIMIS, existe la voluntad de aplicar un gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos.
Sin embargo, los tres grandes vehículos de inversión inmobiliaria que cotizan en España: Merlin, Colonial y Lar, afirman tajantemente que sí pagan tributos en destino ya que sus accionistas tienen que pagar una retención de entre el 19 y el 23% por los dividendos que reciben. Un estudio de la consultora JLL y BME (Bolsas y Mercados Españoles) informa que desde 2014 estas compañías repartieron casi 1.400 millones de euros por concepto de dividendos. De acuerdo con las fuentes citadas por el mencionado periodista, estas circunstancias estarían acompañadas a medio o largo plazo de una posible reversión de los beneficios fiscales de los 90 consorcios registrados en España, que podría llevarlos a reducir su número y tamaño.
Alquileres en España: Precios
El pasado año no fue el mejor en cuanto a ganancias para las SOCIMIS. La contracción de los precios de los alquileres representa un duro golpe para sus ganancias, teniendo en cuenta que el 80% de estas deben provenir de los alquileres.
Como explica El Confidencial, “los precios apenas sufrirán modificaciones. No seguirán subiendo con tanta fuerza e incluso en algunas localizaciones podrían registrarse descensos”.
De acuerdo con el director de estudios y formación de Fotocasa.com, portal inmobiliario especializado en alquiler y venta de viviendas nuevas y de segunda mano, Ismael Kardoudi, en declaraciones a El País, la ciudad de Barcelona podría convertirse en el epicentro de un cambio de la dinámica de las grandes ciudades españolas, porque existen “síntomas de agotamiento“ en el mercado inmobiliario de alquileres que comenzaron a notarse a partir de 2017, época en la que alcanzó una cifra tope del 20%, llegando a decrecer un máximo del 10% anual en 2019.
Kardoudi advierte que esta situación podría extenderse a otras comunidades autónomas durante el presente año, hasta convertirse en un fenómeno nacional.
Esta caída de precios no es ajena a otro sub sector del mercado inmobiliario: la compra de viviendas de segunda mano. Las cifras que manejan desde el Instituto Nacional de Estadística (INE) detallan que las 38.680 operaciones de este tipo que se efectuaron en 2019 fueron la peor cifra desde 2016.
Previsión mercado inmobiliario 2020
El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar señala que “la caída de las ventas en Madrid, Cataluña y los archipiélagos va a hacer prácticamente imposible que en 2019 se igualen las compraventas firmadas en el ejercicio anterior. Además, tenemos que ser conscientes de que existe un techo natural en el mercado que podría rondar las 530.000 y 560.000 viviendas, por lo que el incremento para los próximos ejercicios será, en todo caso, moderado”.
También destaca que La Rioja tuvo el peor porcentaje en compra venta de viviendas entre todas las comunidades autónomas con un -25.5%; Madrid (-21.2%); Canarias (21%) y Cataluña (14.2%) fueron las otras peor paradas.
Una de las posibles causas de este enfriamiento del mercado inmobiliario puede ir de la mano de la nueva Ley Hipotecaria que comenzó a estar vigente desde hace casi ocho meses, que sumado a la incertidumbre relacionada con la formación del nuevo gobierno pudieron impulsar a los españoles a ser moderados a la hora de realizar este tipo de inversiones.
Mercado Inmobiliario en España: previsiones 2020
Aunque es un hecho que los precios de los alquileres no están viviendo su punto más alto en los últimos años, las SOCIMIS seguirán operando y adaptándose al entorno. Es probable que su gestión continúe dirigiéndose hacia el sector corporativo con el fin de minimizar el perfil de riesgo y aumentar la rentabilidad en comparación con el alquiler tradicional.
El futuro estaría enfocado en crear más y mejores experiencias profesionalizadas para captar dinero a través del co-working y co-living con estructuras habitacionales y de oficinas específicamente diseñadas a satisfacer a los clientes más exigentes.
En cuanto al mercado inmobiliario, la gestión de los inmuebles irá más allá del mantenimiento y la gestión administrativa porque las actividades se diversificarán hacia el territorio del marketing inmobiliario con su respectiva comercialización, para que de esta forma las SOCIMIS aseguren sus ganancias fijas, sin importar cómo fluctúen los precios del mercado convencional y a pesar de las posibles imposiciones aplicadas a través de la normativas legales, que podrían ser creadas en los próximos años.
El incluiría un impulso por parte de las instancias gubernamentales de vías de colaboración entre instituciones públicas y privadas para captar inversiones significativas.
