La ley de vivienda pretende incrementar los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida que pasan del 30 al 40% del suelo urbanizable y del 10 al 20% en el caso del suelo urbano no consolidado. No es la única medida en esta línea, ya que también busca dificultar las operaciones de venta de vivienda pública a fondos de inversión como las que se produjeron tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y ampliar la calificación de la vivienda protegida para que se mantenga al menos durante 30 años. El sector de la promoción inmobiliaria teme al final se desincentive la construcción de vivienda o la desplace a zonas periféricas con menos servicios y, por lo tanto, menos atractivas para el mercado. Ponen como (mal) ejemplo una regulación similar que estuvo vigente en Cataluña. Además, consideran fundamental agilizar y racionalizar la tramitación urbanística.
Hace apenas un mes que la Ley por el Derecho a la Vivienda empezó a aplicarse con el objetivo de llevar a la práctica el derecho constitucional a una vivienda “digna y adecuada”, como reza el artículo 47 de la Constitución que también atribuye a los poderes públicos la obligación de promover “las condiciones necesarias” y establecer “las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”. La norma aprobada por el Gobierno plantea los derechos y deberes generales de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como el régimen jurídico básico del derecho a la propiedad de la vivienda y de la vivienda protegida.
Una de sus medidas estrella es la creación de “zonas de mercado residencial tensionado” aquellas en las que puede existir un “especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”. Para atajar el problema, se permitirá limitar aspectos que hasta se dejaban al juego de la oferta y la demanda como la revalorización anual de los contratos de alquiler.
Otra de las grandes apuestas de la ley es la creación de parques públicos de vivienda a los que se dota de un régimen jurídico básico. Esta bolsa de vivienda en alquiler debería servir, en última instancia para estabilizar los precios. El Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, asegura que en España actualmente hay unas 290.000 viviendas de titularidad pública en alquiler (exclusivamente) que equivalen al 1,6 % de los 18,6 millones de hogares que existentes. En países como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria y Dinamarca este porcentaje de supera el 15%.
Por su parte, la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE) y Fomento del Trabajo cifran en un 2,5% el parque de vivienda “mientras que la media europea es del 9,3%.
¿La Ley por el derecho a la vivienda perjudicará al sector de la construcción?
En cualquier caso, el problema, o más bien la limitación de la propia ley es que no permite materializar las viviendas que serían necesarias para incrementar el número de unidades destinadas al alquiler público. El Gobierno anunció que abriría una línea de financiación del ICO dotada con 4.000 millones de euros para la promoción de 43.000 viviendas nuevas de alquiler social y asequible a cuenta de los fondos Next Generation de la Unión Europea. Esta medida, “a priori es bienvenida, aunque habrá que conocer los detalles para poder hacer una valoración más cuidadosa”, destacan APCE y Fomento del Trabajo en un comunicado conjunto. El adelanto electoral deja el desarrollo de esta iniciativa en el aire.
Ambas organizaciones denuncian, además, el frecuente uso electoralista de la vivienda, un asunto que “desgraciadamente, no se suele ver reflejada posteriormente en forma de importantes partidas presupuestarias. Hacen falta más recursos y que las administraciones dejen de traspasar su responsabilidad en materia de vivienda social al sector privado”. Como ejemplo, señalan que “ha sido el sector privado el que ha construido más del 80% de las viviendas de protección oficial en Cataluña en los últimos 10 años”.
Otras de las medidas relacionadas con la promoción de vivienda pública contenidas en la ley son la regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión, así como elaborar un inventario de estos parques de vivienda; la obligación de mantener en al menos 30 años la calificación de vivienda protegida, establecer un mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incrementar los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
Pero, ¿podría tener la ley tener efectos contrarios a los deseados? APCE y Fomento del Trabajo creen que sí, ya que para ambas organizaciones el documento “va en la línea contraria -como ya pasó con la normativa catalana- para conseguir ampliar el parque de viviendas y disponer de una oferta diversa que pueda dar respuesta a las necesidades de los ciudadanos y ciudadanas”.
Coinciden con el Gobierno eso sí, en la enfermedad que sufre el mercado inmobiliario: la escasez de vivienda disponible, pero no en la solución que “no es la intervención de los precios del reducido parque existente, sino que pasa por incrementar la oferta. Las consecuencias no deseadas del control de rentas de alquiler son bien conocidas en los diferentes países donde se ha implantado: reducción en la oferta de vivienda en alquiler, disminución de la construcción futura o la peor calidad de los inmuebles, entre otros problemas”.
APCE y Fomento del Trabajo sugieren “promover la colaboración público-privada, implementar incentivos fiscales a los propietarios para que introduzcan sus viviendas vacías en el mercado del alquiler o mejorar la seguridad jurídica del propietario ante impagos u ocupaciones, entre otras acciones”, con el fin de estimular el crecimiento del parque público de vivienda.
Asimismo, apuntan a otro de los retos que tiene el mercado de la vivienda en la actualidad: el acceso a la vivienda en propiedad (y no solo en alquiler) por parte de los jóvenes. A este respecto, una de las medidas que proponen es la copropiedad de la vivienda entre el sector público (20%) y el comprador joven (80%), “con lo que se contribuiría a la descongestión de la demanda de viviendas de alquiler, especialmente en las grandes ciudades”.
“No es la mejor noticia para la inversión residencial”
Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), su director general, Daniel Cuervo, hace un análisis muy parecido y considera que la Ley por el Derecho a la vivienda “no es la mejor noticia” para la inversión tanto nacional como extranjera en el sector inmobiliario residencial por “el intervencionismo sobre la rentabilidad de los contratos de alquiler y la inseguridad jurídica que genera” en un momento en el que, además, los tipos de interés están creciendo. “Se ha perdido una oportunidad histórica de profesionalizar el mercado del alquiler de vivienda”, añade.
Cuervo justifica esta sensación de “no saber a qué atenerse” por medidas como el tope (general, porque hay excepciones) del 3% a la revalorización de los contratos de alquiler a partir de 2024, pero que pasará a depender de un nuevo índice de referencia en sustitución del IPC a partir de 2025. “Esto no ayuda a hacerse un modelo financiero”.
Para acabar de complicar el panorama administrativo, por un lado el Instituto Nacional de Estadística tiene que crear el citado índice y, por el otro, el Ministerio de Transportes debe publicar el mapa de zonas de mercado residencial tensionado a partir de las peticiones que hagan las comunidades autónomas y los ayuntamientos que son los que podrán declarar dichas zonas durante un período prorrogable de tres años con el fin de aplicar en ellas otras medidas complementarias que recoge en la ley para congelar o reducir aún más el precio de los alquileres. Un informe de Atlas Real Estate Analytics (Fragua) señala que el 20,83% del territorio español y el equivalente al 61,09% de los hogares españoles estarían en zonas que podrían declararse ‘tensionadas’.
El sector sigue reclamando agilizar la tramitación urbanística
“El análisis es que falta producto -coincide Cuervo con otros profesionales del sector- y es necesario aumentar la oferta de vivienda sostenible, fundamentalmente nueva, en las principales ciudades. Eso es lo que más encaja con la demanda y todo lo que sea aumentar la oferta irá en la dirección correcta, pero hay que ser realistas, una parte de las viviendas anunciadas para el parque público saldrán de la Sareb; una parte de ellas está en construcción, otra en manos de ayuntamientos y otras no se sabe muy en qué situación están y rehabilitar viviendas lleva tiempo, pero sobre todo hay que tener en cuenta dónde se encuentran; muchas de ellas no se están en las zonas donde hay necesidades”.
Del lado de las soluciones, el director general de Asprima considera “una gran noticia” el anuncio de que se pueda contar con suelo de titularidad pública para edificar vivienda, puesto que “gran parte del problema del acceso a la vivienda radica en el suelo y teniendo el Estado materia prima como tiene, tendría que movilizarlo y ponerlo al servicio del sector privado”. Eso sí, también reclama que se agilice la regulación actual para llegar a la fase de edificación, algo que, en función de la situación urbanística del suelo, puede tardar “de 5 a 15 años”. Por eso, cree que el efecto de los planes actuales solo se verá “a medio plazo”.
Por otra parte, la normativa es “prolija y compleja”, se lamenta Cuervo: a la normativa nacional básica la complementan las leyes autonómicas “que son muy heterogéneas y muchas de ellas no se han adaptado aún a la ley estatal que se modificó en 2015”. Además, “hay una maraña de normativa y una serie de informes sectoriales que afectan a la tramitación de los desarrollos urbanísticos que dificulta y retrasa la gestión”. Cuervo pide que se incorpore también la tecnología a todas las fases del proceso de tramitación urbanística para evitar cosas como que, en el caso de la concesión de las licencias urbanísticas, “en algunos ayuntamientos importantes se estén cerrando a 12 y 14 meses”.
La Ley de Seguridad Jurídica en el Urbanismo iba en la dirección de lo que reivindica el sector desde hace años, aunque “no resolvía de forma contundente el problema”, matiza el experto en el sector inmobiliario; en todo caso el adelanto de las elecciones ha interrumpido su tramitación “y ahora habrá que empezar de cero”. Como ejemplo de la situación actual explica que “hay más de 15 millones de ciudadanos en España cuyos planes generales de ordenación urbana (PGOU) están anulados o son nulos de plano derecho debido a sentencias que los han tumbado por defectos formales, en lugar de dar un plazo para corregirlos. El ciudadano de a pie no presta atención a estas situaciones, pero sí es importante, sobre todo para las empresas y los desarrollos urbanísticos que se están realizando; se necesita una solución ante posibles defectos formales que se pueden cometer, incluso sin querer, debido a la ingente cantidad de informes sectoriales y normativa que tienes que cumplir”.
El resultado de limitar los precios del alquiler en Cataluña
Un informe sobre los efectos de la ley catalana 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas a los contratos de arrendamiento de vivienda, elaborado por la Cátedra ‘Vivienda y Futuro’ de la Universidad Pompeu Fabra y APCE muestra una reducción de precios en torno al 5% – y decreciente a lo largo del periodo-, mientras que las caídas de la oferta se situaron en torno al 15%.
Antes de que el Tribunal Constitucional la declarase inconstitucional -al invadir competencias estatales-, tras estar un año y medio en vigor esta normativa limitaba el precio máximo de alquiler de viviendas en 61 municipios catalanes e incluía sanciones por el incumplimiento en materia de contención de rentas. El problema es que muchos contratos incluían dos rentas, una la ‘legal’, ajustada al índice de precios marcados por la ley, y otra la pactada entre las partes al margen de la legalidad, lo que se conoce como “cláusula berlinesa”.
El estudio destaca otros efectos negativos para el mercado del alquiler, ya que las viviendas que estaban por encima del precio de referencia (de acuerdo con el índice oficial elaborado por la Generalitat), pasaron a la compraventa, “segmentando el mercado de manera aleatoria”, explican desde APCE y Fomento del Trabajo. Asimismo, el precio del alquiler se ha encarecido en aquellas viviendas por debajo del precio de referencia; además, “se observan incrementos de precios en las ventas de inmuebles en los segmentos regulados y no regulados tras la revocación de la ley 11/2020”.
