- Las SOCIMIS cuentan con una mayoría de participación en el segmento de alquiler comercial, pero en años recientes han incrementado la presencia en el negocio del alquiler residencial.
- Durante la crisis del coronavirus, las SOCIMIS con mayor exposición a centro comerciales, fueron las más vulnerables, mientras que el sector de alquiler residencial tuvo un impacto leve.
- Los riesgos asociados a la estabilidad financiera de las SOCIMIS son limitados, lo cual ubica a estas sociedades en una posición de ventaja ante la recuperación del mercado.
En el año 2009 se aprobó la Ley 11/2009, la cual permitió la creación de las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS). Estas sociedades están encargadas de la adquisición, gestión y promoción de activos inmobiliarios disponibles para ser alquilados. Una de las obligaciones del negocio es que sus ganancias provengan en un 80% de alquileres, pero tienen la opción de invertir en diferentes sectores de la construcción.
Las inversiones de las SOCIMIS se han concentrado en gran parte en el segmento comercial, de acuerdo con el Banco de España. A finales de 2019, el 82% de la cartera de las SOCIMIS estaba compuesta por inversiones en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y centros logísticos, y solo un 11.2% representaba inversión en viviendas.
Sin embargo, en los últimos años se ha observado que el peso del negocio residencial ha aumentado en las carteras de estas sociedades. De continuar esta tendencia, el Banco de España apuesta por un aumento en la oferta de vivienda de alquiler en los próximos años, que atenuaría el crecimiento de precios que se ha presentado recientemente en el mercado.
El mercado inmobiliario a través la crisis del coronavirus
El coronavirus ha tenido un impacto significativo en los diferentes sectores económicos del país, y el mercado de la vivienda no fue una excepción. Según un informe de Fotocasa, antes de la pandemia, un 14% de particulares entre 18 y 65 años estaban en búsqueda de vivienda en el mercado del alquiler, porcentaje que ha disminuido un punto. Por su parte, el mercado de compraventa tuvo una bajada de dos puntos porcentuales, del 15% antes de la pandemia al 13% actual.
El informe explica que el comportamiento de los demandantes experimentó cambios durante la pandemia. Ante la incertidumbre económica y personal, existe un grupo que ha abandonado la búsqueda de vivienda. No obstante, otro grupo que antes no buscaba, ahora ha decidido que es el momento de hacerlo, debido a que tienen nuevas necesidades residenciales y detectan oportunidades que antes no se presentaban.
Ahora bien, la demanda de vivienda en el comienzo de la nueva normalidad es igual en el mercado de alquiler y el de compraventa, con un 39% en cada uno y un 22% restante que participa en ambos. A la hora de comparar la distribución de la demanda antes de la pandemia, los datos señalan que hay un mayor peso relativo en búsquedas exclusivamente en el alquiler.
En el caso del segmento comercial, los elementos que afectaron la cartera de las SOCIMIS fueron el cierre de centros y locales comerciales físicos, la posible vulnerabilidad de inquilinos empresariales y particulares, residencias estudiantiles vacías y oficinas sin uso debido al aumento del trabajo remoto.
Debido al coronavirus, las empresas han reducido un 30% la superficie de sus oficinas ante el avance del teletrabajo. Un estudio citado por Expansión explica que esto forma parte de las nuevas tendencias en oficinas y locales debido al confinamiento, donde se busca optimizar recursos y ahorrar costes fijos. Por su parte, el análisis también señala que los locales comerciales tendrán una desocupación importante a corto plazo. Los datos apuntan a que las marcas mantendrán el mismo presupuesto al alquiler de locales, pero con menor número de establecimientos que tengan mejor ubicación.
En la actualidad, las SOCIMIS más afectadas son aquellas que gestionan centros comerciales. Estas ya se han visto impactadas por el aumento del comercio online a través de los últimos años, pero las medidas adoptadas durante la pandemia, que incluyeron el cierre de estos centros, podrían haber generado mayor daño a sus ingresos.
Por otro lado, El País explica que las sociedades de inversión más favorecidas durante la crisis son las que alquilan sus edificios para centros de datos. Aunque ya existía una tendencia de crecimiento en su valoración, la pandemia puso de manifiesto la necesidad de este tipo de instalaciones.
Las ventajas de las SOCIMIS
En términos generales, la demanda en el mercado inmobiliario se ha mantenido a un nivel parecido al que tenía antes de la pandemia. El Banco de España ha señalado que los riesgos para la estabilidad financiera que se asocian con la actividad de las SOCIMIS son en principio limitados. En primer lugar, la exposición directa de los bancos españoles a las sociedades es reducida. Segundo, estas no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones al ser reclamadas, lo cual disminuye el riesgo de ventas aceleradas en periodos de crisis.
Además, El Economista señala que las SOCIMIS permiten ampliar la oferta de instrumentos de inversión para ahorradores, así como presenta ventajas para inversores minoristas ante inversiones directas debido a la diversificación de riesgos, profesionalización de la gestión y escalabilidad.
Debido a que el sector inmobiliario está profesionalizado, tiene activos de gran calidad y posee alta ocupación, existe una mayor facilidad para adaptarse a la situación y tomar decisiones rápidas que lo permitan. El portal Idealista señala que un elemento que beneficia a las grandes SOCIMIS durante la crisis es que la mayoría de sus inquilinos son grandes empresas o sedes principales.
Tras la crisis, el tema de mayor importancia será el de los activos inmobiliarios en buenas ubicaciones o posiciones estratégicas, debido a que estos registrarían ligeras correcciones de precio en comparación con localizaciones secundarias, señala El Confidencial. A raíz de esto, las SOCIMIS con carteras de activos de elevada calidad deberían tener un impacto menor, ante un descenso de las rentas inmobiliarias, y los expertos mantienen una visión positiva para las sociedades ante la recuperación económica.
